住房问题是人类社会一个经久不衰的话题，马克思主义经典作家恩格斯早在1872－1873年就写下了著名的《论住宅问题》一书，提出了资产阶级无法根本解决住房上贫富对立和矛盾的基本观点。随着我国经济体制改革的深入，住房制度也经历了变革。近年来房价一路飙升，让许多城市劳动者望房兴叹，住房问题成为社会关注的焦点和热点之一。如何迅速解决我国的住房难题，不同专家学者提出了不同的解决方案。
党的十七届五中全会以来，胡锦涛总书记多次强调要加强“改革顶层设计”。国家对住房的调控不能仅仅着眼于就房价调控房价，而要有完整的住房政策体系和改革住房体制的“顶层设计”。我们这里提出的未来城市的住房目标模式及其调节措施，是秉承“顶层设计”这一方针和理念的。
基于住房的双重经济性质、房价收入比、平均利润及房价对CPI和GDP影响以及市场的负效应等相关理论，我们的基本政策思路是主张“以市场调节为基础，国家调节为主导”的双重调节机制，构建城市以“公租房为主，商品房和私租房为辅”的新格局，针对动态的不同群体提供不同的住房产品，从而妥善解决住房问题。
一、关于城市居民住房的若干理论
（一）住房的双重经济属性
住房主要是基本生活必需品。吃穿住行用是人类赖以生存和发展的基础，不管穷人富人都离不开住房，人的一生当中至少一半以上的时间是在住房中度过的。“住有所居”自古以来就是人们的美好愿景。唐朝诗人杜甫就写出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古名句。中国近代民主革命的先行者孙中山先生曾将民生问题概括为衣、食、住、行四要素。住房是位列民生问题的第三位。
联合国大会1948年的《世界人权宣言》第25条规定，“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需要的生活水准包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。1996年联合国在伊斯坦布尔召开的第二届人类住区会议上通过的《人居议程》和《伊斯坦布尔人居宣言》提出两大奋斗目标之一也是“人人享有适当住房”。
住房又具有投资品的性质。投资品是指购买后不需要追加新的使用价值，也不需要附加新价值即可择机出售获利（也可能亏损）的商品（孙继伟，2009）。从投资和投资品的概念可以看出，住房具有投资品的属性。住房是一种资产，这种资产可以保留、继承和转让。当人们购买了住房之后，可以用其出租也可择机出卖，获得收益，但住房又与纯投资品类（如股票、证券等）显然不同。我国目前住房投资性功能的突显，是因为解决老百姓住房问题时过度依赖市场化政策所造成的。
（二）房价收入比
房价收入比是指住房价格与居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。我国采用的是1997年世界银行的定义：平均住房价格与家庭收入平均数之比。
房价收入比指标用来衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。国际上普遍认为，房价收入比合理区间为3～6之间，超过6则说明居民购房的压力比较大。
尽管目前对这一量化指标还存在争议，但世界上许多国家都在使用房价收入比。因为它是一个比较好的综合指标，而且现在还找不出比它更好的指标来代替它。特别是这个计算方法的依据，是住房消费占居民收人的比重应低于30％，这也是世界所公认的合理界限。因此，用房价收入比来衡量居民对房价的合理承受能力是有科学依据的。
（三）不同行业的利润平均化理论
根据政治经济学原理，由于不同行业的资本有机构成是不同的，相同的资本投资在不同行业所获得的利润不同，通过市场竞争，利润低的行业的资本会向利润高的行业流动，而利润高的行业由于资本的流入，造成供过于求，利润则下降。这样，通过市场机制的内在调节，在竞争性领域，不同行业的利润会趋于平均化。如果受政策性或垄断性影响，则这种利润平均化的机制会受到破坏，使资源达不到最优化的目标。因此，房地产行业的利润长期大大超过社会各行业的平均利润，是不利于国民经济按比例地又好又快发展的。
（四）房价变动对CPI和实际GDP的影响
消费者物价指数（CPI）是反映与居民生活有关的产品及劳务价格的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。国内生产总值是指在一定时期内，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，有名义国内生产总值和实际国内生产总值之分。相关研究（张延群，2011）表明：“房价上涨对CPI通货膨胀率上升有显著的推动作用，而房价是否上升对实际GDP的影响并不明显。”[1]因此，各地期望利用房价不断升高来拉动GDP的做法，是需要质疑的。
（五）市场的负效应理论
市场机制对资源配置的调节属于一种滞后性调节，必然会造成资源的浪费。如果放任自由市场调节，对于公共物品和准公共物品调节便会失效，不利于社会协调发展与和谐社会的构建。纯粹的市场调节在追求效率和公平两个方面都会出现严重问题。目前我国住房领域出现的问题，很大程度上就是因采取了自由放任的市场化政策所造成的。
（六）双重调节机制理论
基于上述理论，住房领域需要建立“以市场调节为基础、以国家调节为主导”的“基础―主导型”双重调节机制。一方面，发挥市场对资源配置的基础性作用，提高住房资源配置的效率和公平性；另一方面，要通过国家的有效调节，防止房价脱离广大居民的实际购买力，抑制其投资性功能的不适当扩大从而影响住房市场的健康发展，把住房更多复归到生活必需品的属性上来，让广大民众和弱势群体住有所居，维护社会的稳定和谐。
二、构建和谐的城市居民住房目标模式
（一）城市住房自有率不应过高
住房自有率是指在所有居民居住单元中，拥有居住房屋产权的居住者的百分比。住房自有率＝（居住于自有产权的住房家庭户数／全部住房家庭户数）×100％。作为过去城市居民住房体制自有化和市场化改革的结果，目前我国住房自有率已超过80％。西方国家的住房自有率相对较低，住房的公有率则相对较高。比如，德国的住房自有率只有40％，大大低于英国（67％）、美国（65％）、法国（54％）、日本（61％）和意大利（70％）。[2]住房投资是居民很大的一笔投资，考虑到战争因素和自然灾害对住房的破坏，住房自有率过高不利于对居民个人财产的保全。因为战争和自然灾害对居民个人财产的损害，政府是不负责赔偿的，而维护国家统一和反侵略战争又都需要广大人民的支持。另外，私有住房率过高，使得婚前婚后和遗产处理的矛盾极大，不利于和谐处理家庭婚姻关系。西方国家因年轻人结婚大都不拥有私有住房，基本没有我国当下家庭财产的普遍矛盾和男女两性冲突。可见，作为社会主义国家，政府对居民的住房问题理应承担更多的责任，因而公有住房的比率不宜过低，这样也更有利于政府较快解决我国中低收入家庭的住房问题，共享改革开放的成果与和谐社会的构建。
（二）房价收入比应控制在居民能承受的范围之内
根据国外市场国家的经验数据，普遍认为家庭住房消费占可支配收入的30％以内为正常；如果超过30％，说明家庭购房压力较大，支付能力不足；如果超过50％，说明家庭购房压力巨大，居民购房支付能力严重不足。正是基于这一经验数据，联合国人类住区（生境）中心设计了房价收入比，用以衡量家庭的住房购买力和承受力。国际上一般认为，房价收入比落在3～6区间为正常。根据2010年国家统计局公布的数据，2009年我国城市人均家庭可支配收入17175元，三口之家的人均家庭可支配收入51525元，城市人均消费性支出是12265，城市家庭平均消费性支出是36795元。2009年住宅的平均售价是每平方米4459元，以一套中等面积90平方米的住房来计算，房价总值在401310元，首付三成，需120393元，按揭280917元，以20年计，需要支付的利息是147215.82元，这套房价的总额为548525.8元，年均还本付息27426.2元。据此测算，我国城市2009年的房价收入比为10.65，住房消费占可支配收入比重为53.23％，部分城市还大大超出这一水平。这远远高于国际认可的合理水平，也远远超出了居民的承受能力。[3]过高的房价使得居民缩减其他方面的开支，导致其他方面的内需不足，影响到国民经济健康发展。
参考国际标准，并结合我国的实际情况，我们认为，国内城市的房价收入比控制在7以内比较合适。以2010年国家统计局公布的数据，如果房价收入比控制在6，那么2009年住宅的平均售价应是2512.11元。这样，以一套中等面积90平方米的住房来计算，房价总值为226090元，首付三成，需要67827元，其余按20年贷款158263元，需要支付的利息是82938元，这套房价的总额为309028元，年均还本付息15451.4元，占家庭平均可支配收入30%，首付通过5年左右时间积累完成，不会过分影响家庭日常生活需要的开支。可见，考虑到目前城市家庭的结构，并综合考虑工资增长机制，就全国而言，我国的房价收入比控制在7左右是比较合适的。这样既有利于解决老百姓的住房问题，不会产生因房价过高而导出的“挤出效应”，也有利于国民经济的持续健康发展。
（三）行业利润不能过度超过平均利润的水平
房地产行业的利润不应过度高于平均利润，这样才有利于国民经济的健康发展。近几年我国房地产行业的利润到底有多高？虽然没有一个精确的统计，但综合第二次全国经济普查主要数据公报公布的数据，2006年财政部会计信息质量检查所反映的情况，以及胡润富豪排行榜等，大体可以判断房地产企业是一个获利过度的行业。
2009年国家统计局公布的第二次全国经济普查数据显示，房地产业企业增长数是工业行业企业增长数的2.12倍，利润增长是工业企业的1.83倍（表1）。2006年11月财政部公布的一份会计信息质量检查公报，公布了对39个房地产开发企业的检查情况，这些企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，而实际平均利润率高达26.79%，有的企业的实际利润率达到了57%。如果以自有资金来计算利润的话，比例还要更高。胡润中国富豪排行榜榜单中，2009年前10位中有6位是以房地产业为主业的，前100位中有49位涉及房地产业；2010年前10位中以房地产为主业的虽然只有2位，但涉及房地产业的仍有4家，前100位中以房地产为主业和涉及房地产的仍有41家。2011年，房地产行业在严厉调控背景下，前10位中以房地产为主业的又上升到4家，前50名中涉及房地产业的有29家。
中国社科院发布的2010年《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》也表明，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得；而是依靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。正是房地产企业的高利润，近年来吸引不少非房地产的实体企业纷纷加入这一行业。随着更多有实力的企业进入，由于土地市场的垄断，地王便纷纷出现，这样又进一步推高房价，使住房问题严重化。另外，由于许多不是房地产的企业纷纷涉足房地产业，导致企业资金分散，经营注意力分散，企业创新力不够，因而严重影响了实体经济的健康发展。
可见，政府必须加强对房地产经济的调控，加大保障性住房的建设力度，把房地产企业的利润控制在合理的范围之内，才能有利于国民经济的健康发展，有利于广大老百姓安居乐业和社会主义和谐社会的构建。
（四）未来城市住房以公租房为主，商品房、私租房为辅
前几年，城市住房模式是以市场为主导或市场化来解决居民住房问题，保障性住房被忽视。即便所占比例不高的保障性住房，又以一次性出售的经济适用房和限价商品房为主，加上购买经济适用房、限价商品房的制度漏洞，这些保障性住房并未完全落到需要得到保障的低收入和最低收入家庭中，有一部分被中高收入的群体所购买，使得保障性住房并未真正发挥保障作用。为了纠正这种有缺陷的住房制度，未来和谐的城市居民住房目标模式应以“公租房为主，商品房和私租房为辅”。中等收入家庭和低收入家庭（含农民工）通过不同类型和标准的公租房来解决，高收入家庭住房可以通过市场化购房来解决，有特殊情况的家庭可以通过私租房来解决。其中，商品房一般应建在离市中心较远处，而公租房应该建在离市中心和工作中心较近处，以大幅度减少公共交通量和上下班时间。
[1]张延群：《房价变动对实际GDP影响小》，《中国社会科学报》2011年3月24日。
[2]范方志：《我国高房价的政治经济学分析》，《中央财经大学学报》2011年第3期；王志平：《美国居民住房自有率探析》，《上海市经济管理干部学院学报》2008年第3期。
[3] 数据来源：《中国统计年鉴2010》。