汪洪涛**
程恩富教授的文章《城市以公租房为主的“新住房策论”》，对解决当前困扰我国城市住房的问题，提供了长远的根本性解决之道，具有很强的政策操作性。特别是其“建立以市场调节为基础、国家调节为主导”，城市以“公租房为主、商品房和私租房为辅”，针对不同的群体提供不同的住房产品来加以解决的基本观点，为我国解决未来的住房问题提供了指导性思路。
住房属于最基本的民生问题，在当前的综合物价指数统计中，住房作为统计篮子中的重要因子，其权重大致占了20%-30%左右，2000年以来，各地特别是大城市住房价格的持续飘升，已经严重地影响了市民的生活幸福指数，严重地影响了内需的增长，严重地影响了国民经济的后续发展能力。
1998年开始的房改，其正面效应和积极意义已经无需赘言，截至2010年末，我国城市居民的住房拥有率达到80%-90%，有些城市达到了96.1%（常州）。堪称世界第一的自有住房拥有率，主要是在1998年房改以后以住房商品化、市场化为基础性解决路径的背景下实现的，十多年的房地产业市场化运作解决了绝大多数城市市民家庭的住房困难，但是，十多年的住房商品化、市场化运作也附生了房地产业的恶性炒作，国内外资本与资金集中流向房地产市场，一方面在一定程度上造成了实体经济空心化倾向；另一方面也“飘升”了城市的房价，造成了房地产业的资产泡沫的严重问题，使得中低收人阶层改善住房条件的愿望无法通过市场途径得以实现，也使得新城市人以及新适婚年龄段的市民无法实现居者有其屋的愿望，在现有的城市户籍制度及相关政策下，无自有住房的新城市居民在享受城市生活时，会面临一系列的困难，如享受优质教育资源等，因此，当前的高房价属于市场失范和市场失灵的典型表现。经济学基本原理告诉我们，当市场失范、失灵和失效的时候，就需要政府出面干预。美国政府对房利美和房地美（即“两房”）的救赎行动很好地演绎了市场经济国家由政府出面挽救危机和解决社会隐患的案例，政府作为市场和国民的最后与最大的靠山，必须成为民生投资的终端埋单者，是现代社会的共识。程恩富教授所主张的“政府主导的公租房为主”的解决方案，正式提出了市场失范背景下政府应该尽到的责任，是符合程序公平原则内在要求的。
1998年以来的房改，通过市场化的运作，基本上解决了困扰我国城市居民几十年的住房困难，使得我国80%-90%左右的城市居民拥有了自己的产权房，为城市居民家庭财产的保值和增值发挥了积极的正面效应。但是，任何国家和地区都存在着收入较低的阶层和人群，低收人群体的住房保障如何解决，发达国家和地区的实践已经提供了很好的诊释，政府托底，是程序公平原则的内在要求。程序公平原则最基本的要件就是政府有责任通过救助的方式让弱势群体享受到与其他公民一样的权利和生存条件。我们国家人口基数庞大，家庭数量繁多，政府投资拉动经济增长的任务还很繁重，因此，无法做到像新加坡那样的住房基本由政府保障的住房供给模式，当然，我们也没有必要做到新加坡那样的程度，即政府组屋基本实现全覆盖，毕竟大国模式和小国模式存在着巨大的差别，事实上，1998年以来的市场调节已经基本解决了城市大多数家庭的住房困难，现在需要全社会关注的是剩下的10%-20%左右的困难家庭，在房价飘升的现阶段，这些困难家庭凭借其收入无法实现改善其住房困难的愿望，政府就有责任帮助他们实现其愿望，公有住房的供给，是社会主义社会制度体系建设的重要组成部分，也是和谐社会的应有之意。
当前的高房价已经严重地抑制了我国居民的消费能力，50%左右的城市居民因为房贷负担而被限制了其他消费，新生代的年轻人也因为需要积攒首付款而放弃了对其他消费品的购买，这样的消费格局影响了企业的生产布局和市场战略。为谁生产是企业生产经营活动的重要影响因素，房价的逐年上涨，在一定程度上抵消了我国长期以来拉动内需的政策效应。今天，出口拉动型增长模式和土地依赖型财政模式已经严重地影响到了我国的经济发展模式和产业发展重点，严重地抑制了自主创新性产业能级的提升能量。如何释放国内需求的消费力，把新生代群体和中低收人群体从住房重压下解脱出来，发展公租房是一个非常重要的解决路径。笔者依据国家统计局发布的统计年鉴计算的结果显示，如果政府能够为10%-20%左右的城市家庭提供公租房，则可增加社会总需求的18%左右，这对我国经济增长中出口所占权重为35%-40%的增长动力格局而言，其意义是重大的。同时，公租房的大规模建设，也可以提高我国城市的发展活力，加速人才的良性流动。有研究表明，在美国的不同城市中，自有住房率高的城市其经济活力远低于自有住房率低的城市，自有住房在一定程度上“套牢”了人才，抑制了人才的流动，限制了人才的“人尽其才”。因此，程恩富教授提出的“以公租房为主”的新住房策论在当前及今后相当长时间内对改变我国经济增长模式、促进人才的合理流动具有积极的政策指导意义。
“以公租房为主”的主张如果能够上升到政府的政策层面，可以有效地抑制房地产市场的过度炒作，对于挤干房地产泡沫具有积极意义。我国庞大的人口基数以及客观存在的住房短缺为房地产炒作行为提供了需求空间。特别是目前，庞大的新生代人群的存在，以及我国传统理念中的“拥有自有产权房是结婚成家的前提”思想，使得房地产炒作基本上不存在亏本的风险，人民币升值的预期，通货膨胀预期等因素，使得国内外资金热衷于进人我国房地产市场寻求获利空间，当“政府缺席住房保障托底责任”成为社会共识，新生代急迫人市和中低收人阶层的广泛焦灼情绪就会为房产价格的飘升起到助推作用，住房问题的严重性也会被无限放大而成为影响社会和谐与可持续发展的主要原因之一。
程恩富教授所提出的“住房领域需要建立`基础一主导’型双重调节机制。一方面发挥市场对资源配置的基础性作用，提高资源配置的效率。另一方面要通过政府的有效干预，防止房价脱离广大居民的实际购买力，把住房这种既是生活必需品又具有投资性功能的投资品的属性更多复归到生活必需品的属性上来，抑制其投资性功能的扩大，防止投资性功能的强化而影响住房市场的健康发展”。设想可以在根本上斩断炒作者的市场想象空间，使房价波动回归到理性的轨道上来。
任何政策都有其时效性和阶段性，1998年以来以市场为基础的住房商品化解决之道的正面效应不可否认，但是，任何政策也会有其“短板”之处，当其“短板”的缺陷无法依靠自身内在的体制性能力去解决的时候，就需要更换思路，寻找新的解决之道。“以公租房为主”的处方并不否认“以市场为基础”，而是在市场力量不能解决的范畴内提供完满的“填空”作用，并对市场经济的失序、失效、失范和失灵起到纠偏的作用。
据互联网报道，目前我国大约有3500万套空置房，数量庞大的空置房的存在，是开发商惜售的产物，惜售的原因则是为了等待涨价，当然，作为房产市场价格主导者和控制者的开发商为了达到其涨价的目的，会采取一系列的商业运作手段，这就对处于弱势地位的潜在购买者造成了事实上的不公平以及巨大的利益损失。大家都知道，我国城市的空间资源是有限的，特别是经济发达城市的空间资源更是有限，开发商囤积的空置房就是恶意地侵占城市空间资源的行为，政府的行政和司法部门应该对其采取有效的遏制措施。“以公租房为主”的主张一旦得到贯彻，就可以为法律解决空置房提供需求空间。程恩富教授的文章中所提议的《住房租赁法》条款设计中，可以对开发商开发物业的空置时间作出法定规定，一旦超出法定时间还不出售，则可由地方政府强制租赁，充作公租房的房源，以减少城市空间的资源浪费，也可以打击开发商哄抬房价的原始冲动。
程恩富教授的《城市以公租房为主的“新住房策论”》一文，还对取消商品房预售制度提出了充分的论证，笔者认为，这些论证是非常严谨和科学的。取消商品房预售制度，其积极的效应主要体现在:（1）消除房地产市场的混乱局面，将那些不具备开发商实力、资质和能力的公司清除出去，有助于住房建设质量的提高；（2）有助于消除买卖过程中的潜在纠纷，切实保障购买者的利益；（3）有助于降低开发商的囤房惜售能力，在一定程度上遏制房价的上涨；（4）有助于消除房产市场中的隐性风险。
笔者认为，程恩富教授的《城市以公租房为主的“新住房策论”》一文，为我国房地产市场的宏观调控提出了根本性的解决思路，可以避免现有调控政策可能产生的负面效应，因此，该文中的主张应该被上升为政策层面和法律层面，通过具体细则和条款的拟定加以贯彻，则可以有效地缓解当前全社会关于住房问题的焦虑与不满情绪，有助于国民幸福指数的提高，也有助于我国房地产市场的健康成长。
** 汪洪涛，同济大学马克思主义学院副教授，主要研究方向：社会主义经济理论。